TAPU İPTAL ve TESCİL DAVASI NEDİR

Tapu iptali ve tescili davası; kanun hükmüne aykırı, bu hükmün uygulanması yönünden ise usulsüz veya yolsuz düzenlendiği ileri sürülen tapunun hukuka ve haklara uygun hale getirilmesi için açılan dava türüdür. Bu dava sonucunda verilen karar mülkiyet hakkına ilişkin olması hasebiyle mahkeme hükmü kesinleşmeden icra olunamaz.

Tapu iptal ve tescil davası, ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını koruyan bir dava türü olması nedeniyle; Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol, sözleşmeye taraf tüm devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma hakkının bir getirisi olarak kanun yolları ve hak arama yolları sağlanmasını temenni eder. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri mevcut olağan kanun yolları ile giderilemediği takdirde öncelikle Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru yoluna, kesin kararın tebliği veya öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde yapılması mümkündür. Bu kanun yolunun da olumsuz sonuçlanması halinde ise iç hukuk yolları ile giderilemeyen hak ihlalleri sebebiyle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Bireysel Başvuru yapılması gerekmektedir.

Hangi Durumlarda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir?

Tapu iptali ve tescil davası çok çeşitli sebeplerle açılabilir. Uygulamada rastlanan tapu iptali ve tescil davası sebeplerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz;

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle,
• Mirastan mal kaçırma amacına matuf olup, gerçekte bağış amacını taşıyan ancak satış yapılmadığı halde tapuda satış gibi gösterilen muvazaalı işlemler sebebiyle,
• Kişiye verilen Vekâlet in kötü niyetle kullanılması nedeniyle,
• ‘Ölünceye kadar bakma’ sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiasıyla,
• İmar hukukundan kaynaklanan nedenlerle,
• Aile konutu uyuşmazlığı nedeniyle,
• Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları, taşmalar veya eksiklikleri nedeniyle,
• Yolsuz tescil nedeniyle (Yolsuz tescile ilişkin açıklamalar makalemizin devamında mevcuttur.),
• Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki nedenlerle,
• Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuata ilişikin uygunsuzluklar, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali iddiasıyla hazine veya ilgili idarelerce veya usulsüzlüğü yapan hazine yahut ilgili idareye,
• Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı iddiasıyla,
• Zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı parselin birbirini tutmaması vs. teknik hatalar veya eksikler nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Ayni haklar tescille doğmakla birlikte, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Zira hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Zira Türk Medeni Kanunu madde 1024’e göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır.” Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir.

Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz. Yani bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez; fakat tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye yönelik açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talepdilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK mad.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve kesintisiz 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu mad.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK mad. 2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri fark etmeksizin davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık, sade ve belirli şekilde anlatılmalıdır. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına getirtileceği için doğru bilgi sürecin zamanı yönünden önem arz etmektedir. Tapu iptali davası dilekçesinde özellikle hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücünü ifade etmektedir. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, TMK mad. 15’e göre de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı şu şekilde araştırılır (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):

Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.

Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınır.

Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.

Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır. Özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda uzmandır.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.

Kendisine vekâlet en işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır; buna göre vekâlet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Vekil ile vekâlet veren arasında yazılı bir “VekâletSözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekâlet in kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekâlet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekâletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (BK mad. 504/1). Sözleşmede vekâlet in nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekâlet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002).

Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimsenin dahibelirtilmesi, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez; yani vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.

Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekâlet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (4721 sayılı TMK’nın mad.3). Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi, üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Sahte Vekâletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali

Sahte vekâletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Kayıt maliki sahte Vekâlet name ile yapılan devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, taşınmazı sahte Vekâlet name ile devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, MK mad. 1023’e göre üçüncü kişinin “iyi niyetli” taşınmaz iktisabı korunur (Yargıtay 1.HD - Karar: 2014/18305). Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. İyi niyetin varlığı asıl olduğuna göre, alıcı üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü eski tapu maliki olan davacıya düşer (TMK mad.6 ve Yargıtay 2. HD - 2015/4019 Karar, 2015/363 Karar, 2014/25332 Karar).

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK mad. 1024). Medeni Kanun’a göre, yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi” başkaca bir delile gerek duyulmadan kötü niyetli addedilir. Üçüncü kişinin yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken kişi” olup olmadığı şu olgular dikkate alınarak değerlendirilir:

• Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,
• Akrabalık ilişkileri,
• Ticari ve ekonomik ilişkiler,
• Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler
• Tapu devir bedeli ve tarihi.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, diğer deyişle mirastan mal kaçırma; mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak üzere miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Muris muvazaası en çok miras bırakanın tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi yoluyla meydana gelmektedir.

Miras bırakanın hileli gayrimenkul devirleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, ancak tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir; zira miras bırakan mal kaçırsa bile, mirasçıların miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445):

• Miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden tüm taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılır. Tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir.
• Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılır.
• Miras bırakanın tapu devri yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı incelenir.
• Tapuyu miras bırakandan devir alan tarafın gayrimenkulü alım gücünün olup olmadığı araştırılır.
• Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu tespit edilmeye çalışılır.
• Miras bırakan, mirasçı ve taşınmazı devralan üçüncü kişi arasındaki sosyal ve beşeri ilişkiler incelenir.
• Her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak miras bırakanın amacının paylaştırma mı yoksa mal kaçırma mı olduğu tespit edilmeye çalışılır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK mad.713/1).

Tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekir (Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü, nizasız ve kesintisiz 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yani, malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür (Yargıtay 8. HD - Karar: 2016/6183) :

• Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
• Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• “Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramını gayrimenkul ile ilgili bazı fiili ve hukuki sorunlarla karıştırmamak gerekir. Örneğin; tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Bu kişiye ait taşınmazın mülkiyeti, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile elde edilemez. Çünkü, bu hallerde taşınmazın sahibi bellidir, “tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramı söz konusu değildir.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK mad.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanun’un aile konutu nedeniyle sağladığı korumadan eksiksiz yararlanabilmek için gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” verilmesini talep etmelidir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi konulmamış olması halinde; tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunur (MK mad.1023). Yargısal kararlar, bu halde üçüncü iyiniyetli kişinin taşınmaz iktisabının korunacağı yönündedir (HGK - K. 2013/579; K. 2015/528). Üzerinde aile konutu şerhi olmayan taşınmaz devralan, aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Ancak, tapuda aile konut şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyi niyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir. Örneğin, bankalar kredi verirken yaptıkları araştırmalarda taşınmazın ne şekilde kullanıldığını raporlamak durumundadır. Taşınmazın mesken olarak kullanıldığı hallerde bankanın iyi niyet savunması dinlenmez. Diğer eşin açık rızası alınmadan ödenen kredi nedeniyle taşınmaza konulan ipotek kaldırılır.